Il trucco legale del comodato d’uso: come azzerare l’IMU sulla seconda casa

Ti è mai capitato di guardare il bollettino IMU della “seconda casa” e pensare: possibile che non ci sia un modo, perfettamente legale, per alleggerire davvero questa spesa? Ecco, il punto è che quel modo esiste, si chiama comodato d’uso gratuito e, se incastrato bene con le regole nazionali e con quelle del tuo Comune, può portare a una riduzione del 50% della base imponibile IMU e, in alcuni casi particolari, persino a un azzeramento dell’imposta.

Il meccanismo, spiegato senza nebbia

Il comodato d’uso gratuito è un contratto con cui il proprietario (comodante) concede un immobile a un parente di primo grado (figlio o genitore), senza affitto, perché lo usi come abitazione principale. Non è una scorciatoia “furba”, è uno strumento previsto dalla legge.

L’IMU, in sintesi, non si paga sull’abitazione principale del possessore (salvo immobili di lusso), ma si paga su altre case. La base di partenza è la rendita catastale, che viene rivalutata del 5% e poi moltiplicata per coefficienti stabiliti. Se ti interessa approfondire il concetto, la voce rendita chiarisce bene di cosa parliamo.

Il cuore del trucco legale è questo: con il comodato, la legge consente (se rispetti tutti i requisiti) di tagliare del 50% la base imponibile su cui calcoli l’IMU. Non è uno sconto “a piacere”, è automatico solo se sei in regola su ogni condizione.

I requisiti obbligatori, quelli che fanno la differenza

Qui si gioca la partita vera, perché basta un requisito mancante per perdere il beneficio. I punti chiave sono:

• Contratto registrato: il comodato deve essere registrato all’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla data dell’atto. Senza registrazione, niente sconto.
• Uso come abitazione principale: il comodatario deve avere residenza anagrafica e dimora abituale nell’immobile. Non basta “andarci ogni tanto”.
• Limiti di proprietà del comodante: il proprietario deve avere una sola abitazione in Italia oltre alla propria principale, oppure al massimo due immobili complessivi (casa principale e casa data in comodato) nello stesso Comune.
• No immobili di lusso: l’immobile non deve essere accatastato in A/1, A/8, A/9.
• Stesso Comune: il comodante deve risiedere e dimorare nello stesso Comune dove si trova l’immobile concesso.

Se ti sembra “una lista lunga”, è normale: il legislatore ha voluto evitare comodati di facciata. Ma se la tua situazione rientra in questi binari, il risparmio può essere concreto.

Come si attiva, passo dopo passo (senza perdere scadenze)

Quando lo fai sul serio, conviene seguire una sequenza ordinata:

1. Controlla la delibera IMU del tuo Comune: è qui che scopri eventuali equiparazioni più favorevoli.
2. Redigi il contratto di comodato: anche semplice, ma chiaro su immobile, durata, soggetti e uso.
3. Registralo all’Agenzia delle Entrate: di solito con imposta fissa e marche da bollo (verifica importi aggiornati).
4. Comunica al Comune: spesso serve la dichiarazione IMU (o la procedura prevista localmente).
5. Fai spostare la residenza al comodatario: deve risultare ufficialmente.
6. Presenta la dichiarazione IMU entro il 30 giugno dell’anno successivo: è un passaggio che molti sottovalutano, ma è cruciale per attestare i requisiti.

Quando può “sparire” l’IMU: l’azzeramento totale

La regola nazionale parla di riduzione del 50% della base imponibile. Però alcuni Comuni, con proprie delibere, scelgono di equiparare l’immobile dato in comodato all’abitazione principale del comodatario in modo più spinto, arrivando in pratica a non applicare IMU.

Non è garantito ovunque, ed è per questo che la prima verifica da fare è proprio sul regolamento comunale. In altre parole, lo Stato ti assicura lo sconto “standard” se rispetti i requisiti, mentre il Comune, se lo ha previsto, può concedere un trattamento ancora più vantaggioso.

Un mini check finale, prima di muoverti

Per capire se sei nel caso “buono”, chiediti:

• Ho (al massimo) un’altra casa oltre alla mia principale, e siamo nello stesso Comune?
• Il comodato è a figlio o genitore, e lui ci mette residenza e dimora?
• L’immobile non è di categoria di lusso?
• Sono pronto a registrare e dichiarare tutto nei tempi?

Se le risposte sono sì, questo “trucco legale” non è solo possibile, è spesso una delle strategie più pulite e efficaci per ridurre, e in alcuni casi azzerare, il peso dell’IMU sulla seconda casa.