Ti sembra tutto semplice: qualcuno ti “presta” casa, tu ci vivi, niente affitto, niente grane. Eppure il comodato d’uso gratuito è uno di quei contratti che, se gestito con leggerezza, ti fa scoprire i problemi quando ormai sei già dentro, con le scatole in salotto e la residenza appena spostata. Il punto è che non basta “essere d’accordo a voce”. Serve capire regole, limiti e soprattutto dove si nascondono i rischi.
Cos’è davvero il comodato, e perché non è un affitto travestito
Il comodato è un prestito: il proprietario (comodante) concede un immobile a un’altra persona (comodatario) senza corrispettivo, per un tempo determinato o per uno scopo preciso, con obbligo di restituzione. È disciplinato dagli articoli 1803-1812 del Codice Civile, quindi non è una gentilezza “fuori dalle regole”, è un vero contratto (anche se spesso viene trattato come una stretta di mano).
La differenza chiave con la locazione è una sola, ma enorme: nel comodato non esiste canone. Se di fatto si paga “in nero” o si maschera un affitto, il rischio non è solo fiscale, può diventare anche più serio, perché si entra nel campo delle condotte elusive.
Rischio legale numero 1: la durata (e la restituzione) non sono un dettaglio
Molti pensano: “Tanto ci starò finché serve”. Ma il comodato è temporaneo. Può avere:
- una scadenza (data precisa),
- un evento (finché finisci gli studi, finché ristrutturi casa tua, finché trovi lavoro),
- oppure una durata non definita, che è la situazione più delicata.
Quando la durata è indefinita, il comodante può chiedere la restituzione, in certe condizioni, e tu devi essere pronto a lasciare l’immobile. Il punto non è “chi ha ragione”, ma cosa hai scritto (o non scritto) e cosa riesci a dimostrare.
In più, quando restituisci, devi riconsegnare la casa nello stato in cui l’hai ricevuta, salvo normale usura. Danni o deterioramenti per colpa o dolo possono ricadere sul comodatario.
Rischio legale numero 2: il contratto verbale esiste, ma in giudizio pesa pochissimo
Sì, il comodato può essere anche verbale. Nella vita reale, però, un contratto non scritto è come una foto sfocata: quando devi usarla, non si capisce niente.
Un testo scritto chiarisce subito:
- durata,
- destinazione d’uso (abitazione principale, casa vacanze, ecc.),
- divieto o permesso di sublocazione,
- ripartizione delle spese,
- regole su lavori e modifiche.
E soprattutto ti salva da quella frase che rovina tutto: “Io non intendevo così”.
Registrazione: la parte che molti ignorano (finché non arriva la sanzione)
Un comodato di immobile, nella pratica, va registrato entro 30 giorni all’Agenzia delle Entrate, anche online, con imposta di registro fissa di 200 euro. Non è un vezzo burocratico: la mancata registrazione può esporre a sanzioni e, in caso di contenzioso, rendere più difficile provare l’accordo.
E qui arriva l’effetto domino: senza registrazione, perdi anche alcune possibilità di agevolazione IMU (quando previste), e ti ritrovi con un contratto “debole” proprio quando ti servirebbe solido.
Le spese: chi paga cosa (e perché è il punto che crea più litigi)
Nel comodato, in linea generale:
- il comodatario sostiene le spese ordinarie (utenze, piccola manutenzione, gestione quotidiana),
- il comodante resta più esposto sulle spese straordinarie, salvo accordi diversi.
Il problema è che “ordinario” e “straordinario” sembrano concetti ovvi, finché non si rompe la caldaia o salta fuori un’infiltrazione. Per questo serve scriverlo, anche in modo semplice.
Rischi fiscali: IMU, controlli e “gratuità” da dimostrare
IMU: l’agevolazione non è automatica
Molti credono che, se la casa è data a un familiare, l’IMU sparisca. Non è così. L’agevolazione (tipicamente una riduzione) può scattare solo a condizioni precise, tra cui:
- contratto registrato,
- immobile non di lusso (categorie A/1, A/8, A/9 escluse),
- comodatario che la usa come abitazione principale con residenza anagrafica.
Se manca anche uno solo di questi pezzi, il comodante rischia di pagare l’IMU come seconda casa, con costi spesso tutt’altro che simbolici.
Redditi e “canoni occultati”
Il comodatario, se davvero non paga nulla, non genera reddito imponibile solo per il fatto di abitare lì. Ma se emergono pagamenti indiretti (bonifici ricorrenti, “rimborso spese” sproporzionato, accordi informali), può scattare un’attenzione diversa: l’amministrazione finanziaria può sospettare una locazione simulata.
Checklist pratica: come ridurre i rischi in modo concreto
- Fai un contratto scritto con dati delle parti, descrizione dell’immobile ed estremi catastali.
- Indica durata e motivo dell’uso (anche in modo essenziale).
- Specifica spese ordinarie e straordinarie, lavori consentiti e divieto di sublocazione.
- Registra il contratto nei tempi.
- Se l’obiettivo è l’agevolazione, verifica residenza e requisiti IMU, perché la parola chiave è abitazione principale.
- Tieni traccia chiara delle spese, per evitare che sembri un canone mascherato.
Se vuoi una bussola semplice, pensa al comodato come a un prestito “con regole” e non come a un favore informale. La differenza è tutta lì, tra una convivenza serena e una brutta sorpresa che arriva quando non te l’aspetti, magari con una raccomandata in mano e la sensazione di non avere più terreno sotto i piedi, nonostante tu stia vivendo in casa.
Un ultimo appiglio utile, per orientarti nel concetto: la parola giusta è comodato, e sì, merita di essere trattata con la stessa attenzione di un contratto d’affitto, anche se non paghi un euro di canone.
