Succede spesso così: un giorno trovi l’avviso in bacheca, “Si propone il rifacimento della facciata”, e in pochi minuti l’aria in condominio cambia. C’è chi pensa al decoro, chi ai ponteggi, chi (soprattutto) alla domanda che scalda ogni assemblea: “Quanto devo pagare io, e perché proprio io?”
Perché la facciata è un bene comune (e non si scappa)
La facciata rientra, di regola, tra le parti comuni dell’edificio. Il motivo è semplice: protegge e definisce l’intero fabbricato, non il singolo appartamento. È proprio questa “funzione collettiva” che la colloca nell’alveo dell’art. 1117 del Codice Civile, insieme a tetto, scale e muri maestri.
In pratica, anche se tu abiti al piano terra e “non vedi” la facciata come chi sta al quinto, la facciata resta di tutti. E quando si interviene su intonaco, rasatura e tinteggiatura, si entra quasi sempre nel campo della manutenzione straordinaria.
La regola d’oro: si paga in base ai millesimi
Qui sta il cuore del tema, e anche il miglior antidoto contro i litigi. L’art. 1123 del Codice Civile stabilisce il criterio generale: le spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni si ripartiscono in proporzione ai millesimi di proprietà.
Detto in modo pratico:
- più “vale” la tua unità immobiliare rispetto al totale, più millesimi hai,
- più millesimi hai, più partecipi alla spesa.
I millesimi non sono un’opinione e non si decidono a mano alzata. Derivano dalle tabelle millesimali, che fotografano valore e consistenza delle unità. È per questo che, quando la discussione si accende, la cosa più utile è tirare fuori le tabelle e guardarle insieme, senza interpretazioni creative.
Assemblea: che maggioranza serve davvero
Per approvare lavori come il rifacimento della facciata, l’assemblea deve deliberare con una maggioranza che, nella prassi dei lavori straordinari, è quella degli intervenuti che rappresenti almeno 500 millesimi (cioè metà del valore dell’edificio). È il classico scenario: non basta “essere tanti”, serve anche raggiungere un certo peso millesimale.
Se però l’intervento va oltre la semplice finitura e diventa più “spinto”, per esempio:
- cappotto termico,
- opere con impatto strutturale o antisismico,
- innovazioni rilevanti,
può essere richiesta una maggioranza rafforzata, spesso ricondotta alla maggioranza dei partecipanti e 2/3 del valore dell’edificio, in base alla tipologia di delibera e alle norme applicabili.
Eccezioni e casi che fanno discutere (ma hanno una logica)
La facciata resta comune, ma alcuni interventi possono aprire scenari particolari.
Esempi tipici:
- Innovazioni: se l’intervento è qualificabile come innovazione e non tutti aderiscono, in alcune ipotesi la spesa può gravare sui soli favorevoli, fermo restando che non si può “privatizzare” la facciata.
- Programmazione: l’amministratore, anche in ottica di buona gestione, può predisporre un piano di manutenzione pluriennale da portare in assemblea, così si evita la logica dell’emergenza e si riduce la conflittualità.
Se ti sembra nebuloso, pensa a questa immagine: la facciata è come un cappotto condiviso, se decidi di renderlo più tecnico (isolamento), stai facendo qualcosa di più di una semplice “ripassata di colore”, e la legge pretende cautele e maggioranze più solide.
Carte, permessi e sicurezza: ciò che spesso si sottovaluta
Oltre alla delibera, servono procedure. A seconda dell’intervento possono essere necessari:
- CILA o SCIA presso lo Sportello Unico per l’Edilizia (SUE),
- nei casi più complessi, Permesso di Costruire,
- se l’immobile ha vincoli, autorizzazione della Soprintendenza.
E poi c’è la parte concreta del cantiere: ponteggi, accessi, responsabilità. La sicurezza non è un dettaglio, entra in gioco il D.Lgs. 81/2008, con figure e adempimenti specifici.
Bonus e detrazioni: come cambiano i conti (senza fare magie)
Gli incentivi possono alleggerire la spesa, ma vanno letti bene:
- detrazioni tipo Bonus Facciate (quando applicabile, con i requisiti previsti),
- Ecobonus per interventi di efficientamento, come cappotto e lavori energetici, con aliquote e massimali dedicati.
Il punto chiave è uno: il bonus non cambia la regola di riparto, cambia il “dopo”, cioè quanto recuperi fiscalmente.
Se qualcuno non paga: cosa può fare l’amministratore
La morosità è il detonatore dei conflitti. In questi casi l’amministratore può attivarsi per il recupero del credito secondo le procedure previste, proprio per evitare che i pagatori puntuali debbano sostenere anticipi infiniti.
In fondo, il modo più efficace per evitare litigi è questo: delibera chiara, tabelle millesimali alla mano, documenti in ordine, e un percorso trasparente che metta tutti, davvero tutti, nella stessa cornice di regole del condominio.
