C’è un momento, quando si parla di terreni agricoli, in cui ti accorgi che non stai solo discutendo di ettari e confini: stai parlando di opportunità, di scelte fiscali, di futuro. E con la Legge di Bilancio 2026 quel momento è arrivato sul serio, perché cambia la regola del gioco per chi possiede (o vuole comprare) terra.
La vera svolta: rivalutazione fiscale strutturale (e non più “a singhiozzo”)
La novità che fa più rumore è semplice da dire, ma potente negli effetti: la rivalutazione fiscale dei terreni diventa strutturale. In pratica, non è più una finestra occasionale da rincorrere ogni anno con ansia, ma uno strumento stabile.
Cosa significa concretamente?
- Puoi allineare il valore fiscale (quello che conta per certe tassazioni) al valore di mercato.
- Serve una perizia asseverata.
- La scadenza indicata è il 30 novembre 2026.
- Si paga un’imposta sostitutiva del 18%.
- È prevista la rateizzazione triennale (tre anni), utile per non immobilizzare liquidità tutta insieme.
Se hai un terreno acquistato molti anni fa, capisci subito il punto: rivalutare può voler dire “mettere ordine” tra valore storico e valore reale. In alcuni casi, la rideterminazione può perfino raddoppiare il valore riconosciuto fiscalmente, con effetti importanti quando si vende o si riorganizza un patrimonio.
Quanto valgono oggi i terreni: numeri, sì, ma anche clima di mercato
I dati medi aiutano a orientarsi. Il valore medio nazionale si aggira intorno ai 22.400 euro per ettaro, con un +1% sull’anno precedente. Non è un’esplosione, è un segnale: mercato stabile, nonostante inflazione e costi di produzione elevati.
E poi c’è un indicatore che spesso anticipa l’umore degli investitori: le compravendite. Nel 2025 si è registrato un +3,7% nel secondo trimestre, spinto anche da una fiducia più solida e dal quadro di incentivi e indirizzi legati alla Politica Agricola Comune.
Qui, la sensazione è chiara: la terra non è “di moda” come un trend passeggero, ma torna ad essere percepita come bene concreto, governabile, progettuale.
Nord, Centro-Sud, Isole: la geografia fa (quasi) tutto
Quando si parla di valore agricolo, l’Italia è un mosaico. Ecco la fotografia più utile:
- Nord: prezzi più alti. La terra irrigua può valere fino a tre volte la terra asciutta, soprattutto dove c’è agricoltura intensiva e logistica efficiente.
- Centro-Sud: spesso sotto i 16.000 euro/ettaro, con differenze marcate tra aree interne e fasce più vocate.
- Isole: valori medi intorno ai 9.000 euro/ettaro, con picchi locali legati a colture di qualità o aree vicine a infrastrutture.
È uno di quei casi in cui “la posizione” non è uno slogan immobiliare, è realtà agricola: accesso all’acqua, mercati, strade, cooperative, trasformazione.
Cosa può aumentare (o ridurre) il valore con le nuove normative
Qui il tema diventa quasi narrativo: lo stesso ettaro può “crescere” o “raffreddarsi” in base a come viene letto dalle politiche pubbliche e dai vincoli.
Tendenzialmente aumentano valore e appetibilità:
- terreni con pratiche e progetti sostenibili (riduzione input, gestione suolo, filiere tracciate),
- aree compatibili con innovazione e investimenti, inclusi progetti come l’agrivoltaico quando ben integrato,
- contesti dove i fondi per innovazione, oltre 1 miliardo di euro fino al 2028, possono agganciarsi a piani concreti.
Al contrario, possono pesare sul prezzo:
- vincoli idrogeologici e limitazioni d’uso,
- incertezze autorizzative su rinnovabili o trasformazioni,
- criticità strutturali (accessi, frammentazione fondiaria, assenza di servizi).
E c’è un dettaglio che molti trascurano: si parla di circa 4 milioni di ettari non coltivati. Se una parte di questi rientra in circuiti produttivi o progettuali, l’effetto sul mercato locale può essere significativo, perché cambia l’equilibrio tra offerta, domanda e prospettive.
La checklist che fa davvero la differenza (prima di perizia e rivalutazione)
Prima ancora di parlare con un tecnico, io partirei da una lista essenziale. Sono i fattori che, in genere, incidono davvero sulla valutazione:
- Posizione geografica (distanza da mercati, infrastrutture, aree di trasformazione).
- Qualità del suolo e vocazione colturale.
- Irrigabilità (presenza di acqua e diritti, impianti, consorzi).
- Redditività reale o potenziale, anche in ottica di filiera.
- Vincoli e destinazioni, inclusi aspetti legati alla catasto e alla classificazione.
Perché “cambia tutto”, davvero
Perché la terra non vale solo per quanto rende oggi, ma per quanto è chiara, regolare e pianificabile domani. Rendere strutturale la rivalutazione significa dare uno strumento in più per trasformare un bene spesso “fermo” in un asset più leggibile, anche per investitori, eredi, soci, banche.
Attenzione solo a un punto: circolano anche riferimenti a scadenze 2025 in alcune letture precedenti, ma il quadro qui è quello della misura strutturale dal 2026, con aliquota al 18%. Per scegliere se conviene davvero rivalutare, la differenza la fa sempre un confronto con un professionista abilitato, perizia alla mano e obiettivo ben chiaro.
