Ti è mai capitato di sentire qualcuno dire, con aria sicura, “Se hai la cedolare secca, l’IMU non la paghi”? È una frase che gira spesso, magari detta al bar o in chat condominiale, e proprio per questo è pericolosa: sembra semplice, rassicurante, ma rischia di farti inciampare in un errore costoso.
L’equivoco che fa scattare l’errore (e perché è così comune)
La cedolare secca riguarda la tassazione del reddito da locazione. L’IMU (qui la trovi spiegata bene: IMU) riguarda invece il possesso dell’immobile. Sono due binari diversi che, nella maggior parte dei casi, non si incrociano.
L’errore più frequente è questo: pensare che “cedolare secca” significhi automaticamente esenzione totale dall’IMU per la casa affittata. In realtà, l’eventuale esenzione o agevolazione IMU non nasce dalla cedolare in sé, ma da requisiti specifici (e spesso da regole comunali o da assimilazioni particolari).
Quando l’IMU può davvero non essere dovuta (e quando no)
La regola pratica, quella che ti evita guai, è semplice: se l’immobile è affittato, di norma l’IMU si paga come “altra abitazione”, perché non è più abitazione principale di chi possiede.
Esistono però eccezioni e casi particolari che alimentano confusione. Nella lettura più prudente e aderente alle casistiche che si incontrano davvero, le situazioni da verificare sono:
- Possiedi un’unica abitazione (più eventuali pertinenze ammesse) e rientri in condizioni specifiche previste dalla normativa o dal regolamento comunale. In alcune interpretazioni e prassi locali, l’unicità dell’immobile e la locazione con cedolare secca vengono citate insieme, ma non è un automatismo valido “a prescindere”.
- Contratto a canone concordato: qui spesso non si parla di esenzione, ma di riduzione dell’imposta (molti contribuenti la scambiano per esenzione totale).
- Immobili di lusso esclusi: alcune categorie (tipicamente A/1, A/8, A/9) seguono regole più restrittive rispetto alle agevolazioni.
In tutti gli altri casi, soprattutto se possiedi più immobili, l’idea “cedolare uguale IMU zero” è quasi sempre sbagliata.
Cedolare secca, come funziona davvero (in breve, ma chiaro)
La cedolare secca è un regime opzionale per persone fisiche che affittano immobili a uso abitativo (categorie catastali A, con esclusione della A/10). Sostituisce:
- IRPEF sul canone
- addizionali regionale e comunale
- imposte di registro e bollo su registrazione, proroghe e risoluzioni
Aliquote principali
- 21% per contratti a canone libero e per affitti brevi (fino a 30 giorni)
- 10% per canone concordato, quando ricorrono i requisiti
La scelta si esercita nel contratto e in fase di registrazione (ad esempio tramite Modello RLI) e poi si versa con F24 secondo le scadenze.
Affitti brevi, cosa cambia con le regole 2026
Qui molti si accorgono, un po’ tardi, che la cedolare secca non è “una coperta infinita”. Dal 2026, per gli affitti brevi si parla di:
- 21% sul primo immobile
- 26% dal secondo in poi
- Soglie e limiti (tra 2 e 4 immobili in base alle regole applicabili), oltre i quali può scattare la presunzione di attività imprenditoriale, con conseguenze anche operative
La checklist anti-errore (quella che avrei voluto avere prima)
Per evitare omissioni e sanzioni, io controllerei sempre questi punti, uno per uno:
- Quanti immobili possiedi, e con quali categorie catastali
- Se l’immobile affittato può essere “assimilato” in qualche modo a abitazione principale (caso raro)
- Se il contratto è concordato (possibile riduzione IMU, non “magia” della cedolare)
- Qual è l’aliquota comunale applicata e se esistono delibere agevolative
- Che cosa hai indicato in contratto e in registrazione, perché la coerenza documentale conta
La risposta finale che cercavi
La cedolare secca è utilissima per semplificare e spesso ridurre la tassazione sul canone, ma non cancella automaticamente l’IMU. L’esenzione totale, quando c’è, dipende da condizioni molto specifiche (e spesso non riguarda affitti “standard”). Se ti basi sul sentito dire, rischi di scoprire l’errore solo quando arriva un avviso, e a quel punto non è più una leggenda da bar.
