Ti è mai capitato di firmare un contratto di affitto con la sensazione che mancasse sempre un pezzo, proprio quello che poi fa scattare la discussione? Spesso quel pezzo sono le spese di registrazione: sembrano dettagli, finché non arriva il momento di pagarle e qualcuno chiede, “Ma tocca a me o a te?”.
Perché la registrazione cambia davvero i conti
Quando si parla di affitto, la registrazione non è un optional: è un passaggio obbligatorio e con scadenze precise. Il punto, però, è che il costo non è sempre lo stesso, e soprattutto non si divide sempre nello stesso modo.
La variabile che ribalta tutto è una scelta fiscale fatta dal proprietario: la cedolare secca. Basta quella decisione per trasformare “chi paga cosa” in due scenari completamente diversi.
Senza cedolare secca: chi paga, e quanto
Se non si applica la cedolare secca, entrano in gioco due voci principali:
- Imposta di registro, calcolata sul canone pattuito
- Imposta di bollo, pari a 16 euro ogni quattro facciate e ogni 100 righe di contratto
La regola di base, quella che evita equivoci, è questa:
- Imposta di registro: si paga al 50% tra locatore e conduttore, per tutte le annualità del contratto.
- Imposta di bollo: è interamente a carico del conduttore.
È utile immaginarla come una cena tra due persone: il piatto principale si divide a metà, ma il coperto lo paga uno solo. Non è una questione di simpatia, è proprio la ripartizione prevista.
Mini schema per fissarlo in testa
| Voce | Senza cedolare secca | Chi la paga |
|---|---|---|
| Imposta di registro | Dovuta | 50% locatore, 50% conduttore |
| Imposta di bollo | Dovuta | Conduttore |
Se vuoi evitare discussioni, conviene parlarne prima, nero su bianco, anche solo in una mail tra le parti. Le incomprensioni nascono quasi sempre dal “pensavo fosse incluso”.
Con cedolare secca: la sorpresa più semplice
Quando il proprietario sceglie il regime della cedolare secca, succede una cosa molto concreta: non si pagano né l’imposta di registro né l’imposta di bollo. Zero, sia alla prima registrazione sia negli anni successivi, finché resta applicato quel regime.
Qui c’è un passaggio che spesso viene frainteso: la decisione spetta esclusivamente al proprietario dell’immobile. L’inquilino può chiedere, proporre, sperare, ma non può imporla. E questo, nella pratica, cambia anche la trattativa iniziale: un canone può sembrare più alto o più basso anche in funzione di questi costi “invisibili”.
Immobile con più proprietari: cosa succede se non sono tutti d’accordo
La casistica che spiazza molti è quella dell’appartamento intestato a più persone, ad esempio due fratelli o coniugi in comproprietà. Se non tutti applicano la cedolare secca, la logica è proporzionale:
- la registrazione e le relative imposte si calcolano solo sulla quota di possesso dei proprietari che non applicano la cedolare secca.
In pratica, l’esenzione non “contagia” l’intero immobile, vale solo per chi aderisce al regime. È un dettaglio tecnico, ma quando arriva il conteggio finale fa tutta la differenza.
Se c’è un garante: la voce extra che molti scoprono tardi
Altra situazione frequente, soprattutto con studenti o giovani lavoratori: il contratto prevede un garante. In questo caso può comparire un costo aggiuntivo legato alla garanzia prestata.
La regola indicata è:
- importo pari allo 0,5% del valore della garanzia, moltiplicato per il numero di anni del contratto.
È il classico elemento che “non si vede” finché non si compila la pratica. Se stai per firmare, controlla subito se la garanzia è scritta come obbligazione formale, perché è lì che nasce il calcolo.
Scadenza e procedura: 30 giorni, e non conviene giocare con il calendario
La registrazione va effettuata entro 30 giorni dalla sottoscrizione. Non è una di quelle scadenze elastiche: meglio segnarsela subito, come un promemoria fisso.
Operativamente si usa il modulo online dell’Agenzia delle Entrate, e in caso di dubbi conviene verificare prima:
- data esatta di firma
- presenza di garante
- numero di pagine e righe (per l’eventuale bollo)
- regime fiscale scelto dal proprietario (cedolare secca sì o no)
Alla fine, la domanda “chi paga per legge?” ha una risposta netta: senza cedolare secca si divide (registro a metà, bollo al conduttore), con cedolare secca non si paga nulla. E quando lo sai prima, l’affitto smette di avere sorprese.
