A volte un terreno agricolo lo guardi e ti sembra “sempre lo stesso”: un confine, un filare, una strada bianca, magari quel fosso che ogni inverno si riempie. Eppure, mentre tu ci passi accanto con la stessa familiarità di sempre, il suo valore può essersi mosso, piano ma con costanza. Il punto è che molti proprietari lo scoprono tardi, spesso quando devono vendere, affittare, dividere un’eredità o fare una scelta fiscale.
La cifra che molti non si aspettano (Italia 2024)
Nel 2024 il valore medio nazionale dei terreni agricoli in Italia si attesta intorno a 22.400 euro per ettaro, con un incremento di circa +1% rispetto all’anno precedente. Non sembra un salto clamoroso, ma è un segnale importante: è una crescita che supera leggermente l’inflazione, quindi, in termini reali, il terreno “tiene” e in alcuni casi guadagna terreno sul costo della vita.
Questo è uno di quei dati che cambiano prospettiva: non stiamo parlando di un mercato in caduta, bensì di un mercato stabile e selettivo, dove i terreni migliori si fanno desiderare.
Dove vale di più: la geografia dei prezzi (e il perché)
La vera sorpresa, però, arriva quando si guarda la mappa. In Italia non esiste “il prezzo” del terreno agricolo, esistono prezzi molto diversi, legati a irrigazione, accessibilità, pressione urbanistica e domanda locale.
| Area | Valore medio (euro/ettaro) | Variazione |
|---|---|---|
| Nord-Est | 47.100 | n.d. |
| Nord-Ovest | 35.200 | +2,3% |
| Centro | 15.100 | n.d. |
| Sud | 13.300 | +1,9% |
| Isole | 8.600-9.000 | n.d. |
Il Nord-Est spicca con valori medi altissimi, spesso sostenuti da terreni irrigui, filiere organizzate e una domanda che non molla. Il Nord-Ovest cresce con decisione, mentre Centro, Sud e Isole restano su livelli più bassi, anche se in alcune aree la qualità produttiva può far salire molto i valori reali rispetto alla media.
Il dettaglio che fa “saltare” il prezzo: acqua, accessi, vocazione
Se c’è una regola che vale quasi ovunque è questa: un terreno irrigabile può valere fino a 3 volte un terreno asciutto. E lo capisci subito pensando a cosa può farci un’azienda: colture più redditizie, maggiore stabilità produttiva, meno dipendenza dalle annate.
Oltre all’acqua, contano parecchio:
- Posizione (vicinanza a poli agricoli, trasformazione, logistica)
- Accesso (strade, mezzi agricoli, facilità di manovra)
- Forma e dimensione (appezzamenti regolari e accorpabili “piacciono” di più)
- Vocazione a produzioni di qualità (qui entra in gioco anche l’idea di agricoltura come filiera e non solo come campo)
- Vincoli e destinazioni (che possono limitare o, talvolta, valorizzare)
Mercato: perché al Nord si cerca e al Centro-Sud si offre
Le analisi di settore descrivono un mercato dove, soprattutto al Nord, la domanda supera l’offerta. Tradotto: chi vuole espandersi trova poco e paga di più. In molte zone del Centro-Sud, invece, si vede più spesso l’effetto opposto, con offerta legata a aziende in difficoltà o a terreni lasciati indietro.
E qui arriva un altro dato che fa riflettere: in Italia ci sono circa 4 milioni di ettari non coltivati, inclusi 14.000 ettari pubblici stimati intorno a 180 milioni di euro, con programmi e fondi (2024-2028) per oltre 1 miliardo di euro orientati a innovazione, sostenibilità e recupero delle terre abbandonate. In pratica, il tema “terra” è tornato centrale, anche nelle politiche.
2026: la svolta fiscale che può cambiare i conti
Se possiedi un terreno, c’è un passaggio che merita attenzione: la Legge di Bilancio 2026 introduce la rideterminazione strutturale del valore fiscale dei terreni agricoli (e anche edificabili), con l’obiettivo di allinearlo al valore di mercato.
Come funziona, in sintesi:
- Perizia asseverata per stimare il valore
- Scadenza: entro il 30 novembre 2026
- Imposta sostitutiva del 18%
- Possibile rateizzazione triennale
Il punto pratico è che, in alcuni casi, questa operazione può raddoppiare il valore fiscalmente riconosciuto. E quando il valore fiscale cambia, cambiano anche certe valutazioni in caso di vendita o pianificazione patrimoniale.
Come capire se lo stai sottovalutando (davvero)
Se vuoi un controllo rapido, senza farti travolgere dai tecnicismi, parti da tre domande semplici:
- Il mio terreno è irrigabile o può diventarlo?
- È facile da raggiungere e lavorare con mezzi moderni?
- Nella mia zona c’è domanda reale (affitti, ampliamenti, filiere)?
Poi fai il passo più solido: una stima locale (perizia, agenti specializzati, comparabili reali) perché le medie aiutano, ma è nei dettagli che si scopre la sorpresa. E spesso la sorpresa è questa: quel campo che ti sembrava “normale” oggi vale più di quanto immagini.
