C’è un momento, di solito a fine primavera o quando arriva l’avviso di pagamento, in cui la “casetta delle vacanze” smette di essere un sogno e torna a essere una voce di bilancio. Dal 2026, però, qualcosa cambia davvero: alcuni proprietari potrebbero vedere l’IMU sulle seconde case ridursi fino al 50%, ma solo se rispettano condizioni molto precise e se il proprio Comune decide di applicare lo sconto.
La novità dal 2026, cosa cambia davvero
La misura nasce dal decreto del Ministero dell’Economia del 6 novembre 2025 (pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 12 novembre 2025), che dà ai Comuni più flessibilità nel modulare le aliquote, senza superare i limiti massimi previsti. In pratica, dal 2026 il tuo Comune potrà introdurre una riduzione fino al 50% per certe seconde case “ferme”, usate solo ogni tanto, senza alcun giro di affitti.
Qui sta il punto chiave, non è automatico e non è uguale in tutta Italia. È una scelta politica e di bilancio, formalizzata con una delibera comunale.
Chi ha diritto allo sconto, l’identikit della casa “a disposizione”
Per rientrare nell’agevolazione, l’immobile deve essere considerato a disposizione del proprietario. Tradotto in modo molto concreto:
- non deve essere locato, né con contratti tradizionali né con affitti brevi o turistici
- non deve essere concesso in comodato d’uso
- deve essere usato saltuariamente dal proprietario per esigenze personali (tipica casa al mare, in montagna, o l’appartamento ereditato dove si va qualche weekend)
L’idea è semplice e, in fondo, intuitiva: se la seconda casa non produce reddito e non viene “messa a mercato”, il Comune può decidere di alleggerire l’imposta per chi la utilizza solo a periodi limitati.
Chi resta fuori, anche se la usa poco
Questa è la parte che spesso sorprende, perché basta un dettaglio per perdere l’agevolazione. In generale, restano con aliquota ordinaria:
- le seconde case affittate, anche solo per alcuni periodi dell’anno
- gli immobili concessi in comodato a parenti o terzi
- le abitazioni che, pur usate raramente, risultano inserite in circuiti di locazione (anche con entrate occasionali)
In sostanza, se c’è un utilizzo “economico” dell’immobile, la logica dello sconto si spegne.
Riduzioni extra, quando l’IMU può scendere ancora
Accanto a questa possibile riduzione per le case “a disposizione”, possono esistere ulteriori meccanismi, spesso già previsti dai regolamenti locali, che incidono sulla base imponibile o sull’imposta dovuta. Due casi tipici:
Immobile inagibile o inabitabile
In presenza di danni o condizioni che impediscono l’uso, possono esserci riduzioni importanti, in alcuni casi fino all’esenzione, secondo le regole applicabili e la documentazione richiesta.Calcolo proporzionale ai mesi e all’uso effettivo
Alcuni Comuni possono collegare l’agevolazione a elementi pratici, per esempio mesi di effettivo utilizzo, presenza di arredamento, disponibilità reale dell’immobile.
Qui conviene essere realistici: tutto dipende dalle scelte locali e dai criteri che verranno fissati.
Come capire se il tuo Comune la applicherà
Il passaggio decisivo è la delibera: il Comune deve adottare un atto che definisce l’aliquota agevolata e le condizioni entro cui riconoscerla per l’anno 2026. Non è detto che tutti lo facciano, soprattutto dove il bilancio è sotto pressione.
Per orientarti, tieni a mente questa tabella, semplice ma utile:
| Situazione della seconda casa | Effetto probabile sull’imposta |
|---|---|
| A disposizione, non locata, non in comodato | Riduzione possibile, fino al 50% se prevista dal Comune |
| Usata saltuariamente, senza reddito | Riduzione possibile, talvolta collegata a criteri locali |
| Locata o affittata (anche breve) | Aliquota piena |
Come richiederlo, la procedura concreta
Non esiste una domanda “nazionale” unica. Di solito il percorso è questo:
- verificare sul sito del Comune, oppure contattare l’ufficio tributi, quali agevolazioni sono state deliberate per il 2026
- controllare se è richiesta un’autocertificazione (per esempio dichiarazione che l’immobile non è locato e che resta a disposizione)
- conservare prove e documenti utili (assenza di contratti, eventuali comunicazioni, elementi che attestino l’uso saltuario)
- applicare l’aliquota corretta nel calcolo e nel versamento, secondo le istruzioni comunali
Un ultimo appunto, che mi sembra il più importante: questa novità non “cancella” l’IMU, la rende più flessibile. Se la tua seconda casa è davvero un posto del cuore usato solo ogni tanto, dal 2026 potrebbe costare meno, ma la parola finale resta, inevitabilmente, al tuo Comune.
