Ti sei mai svegliato con la sensazione che il tuo terreno “valga di più”, senza che tu abbia mosso un dito? Quest’anno succede davvero, ma non solo per il mercato. Il cambiamento più sorprendente riguarda il valore che può essere riconosciuto dal fisco, e per chi possiede un terreno agricolo da tempo può fare una differenza enorme quando arriverà il momento di venderlo.
Quanto valgono oggi i terreni agricoli in Italia
Partiamo dai numeri, quelli che di solito fanno alzare le sopracciglia. Il valore medio nazionale dei terreni agricoli è intorno a 22.400 euro per ettaro, con un incremento di circa +1% rispetto all’anno precedente. Non è un boom, è una crescita “a passo corto”, ma è stabile e, cosa interessante, tende a superare l’inflazione.
Dietro questa media, però, si nasconde un’Italia a velocità diverse.
La mappa che cambia tutto: Nord e Sud sembrano due mercati diversi
Se hai un terreno in pianura, vicino a infrastrutture e con acqua disponibile, probabilmente lo sai già: lì la domanda resta viva. E infatti i valori medi per area raccontano una storia molto netta.
| Area | Valore medio (euro/ha) | Nota |
|---|---|---|
| Nord-Est | 47.100 | i valori più alti |
| Nord-Ovest | 35.200 | crescita circa +2,3% |
| Centro | 15.100 | media più contenuta |
| Sud | 13.300 | crescita circa +1,9% |
| Isole | 8.600-9.000 | minimi nelle aree interne e montane |
Queste differenze non sono casuali. Contano, spesso più di quanto immaginiamo:
- irrigabilità e disponibilità di acqua
- qualità del suolo e vocazione colturale
- accessibilità (strade, logistica, vicinanza a mercati)
- frammentazione degli appezzamenti
- pressione urbanistica e servizi
In pratica, due terreni con la stessa superficie possono avere due destini economici opposti solo perché uno “lavora bene” e l’altro è complicato da gestire.
Il vero “colpo di scena”: la rivalutazione fiscale strutturale nel 2026
Ecco dov’è il drastico cambio di quest’anno, che poi si materializza nel 2026: la Legge di Bilancio 2026 rende strutturale la rideterminazione del valore fiscale dei terreni agricoli (e anche edificabili). Tradotto in parole semplici, puoi allineare il valore fiscale al valore di mercato tramite una perizia asseverata, da fare entro il 30 novembre 2026.
Perché è così rilevante? Perché quando vendi un terreno, la tassazione sulla plusvalenza dipende anche dal valore “storico” riconosciuto. Se lo hai acquistato tanti anni fa a un prezzo basso, quel valore può essere lontanissimo da quello reale di oggi. Rivalutare significa aggiornare la base, e quindi potenzialmente ridurre la plusvalenza tassabile in futuro.
I punti chiave, senza giri di parole:
- Perizia asseverata entro il 30 novembre 2026
- Imposta sostitutiva pari al 18%
- Possibilità di rateizzazione triennale
In alcuni casi, soprattutto per acquisti molto datati, il nuovo valore riconosciuto può risultare fino al doppio di quello storico. Ed è qui che il “valore cambiato drasticamente” smette di essere una frase ad effetto e diventa una scelta concreta di pianificazione.
Altri fattori che stanno muovendo il mercato (senza fare rumore)
Oltre alla leva fiscale, ci sono segnali di fondo interessanti:
- Mercato stabile con compravendite in lieve ripresa nel 2025, e un’attenzione crescente per terreni irrigui e produttivi.
- Un potenziale enorme di superfici oggi ferme: circa 4 milioni di ettari non coltivati potrebbero rientrare in gioco, anche grazie a fondi per innovazione che superano 1 miliardo di euro fino al 2028.
- Le normative ambientali possono cambiare il “peso” di un terreno: pratiche più sostenibili possono valorizzare alcune aree, mentre vincoli e rischi (idrogeologici, limitazioni su prodotti) possono rendere altri appezzamenti meno appetibili.
Come capire se ti conviene davvero
Se possiedi un terreno agricolo, la domanda giusta non è “quanto vale in media”, ma “quanto vale questo terreno, oggi, e come verrà letto domani dal mercato e dal fisco”. Una valutazione fatta bene guarda almeno:
- posizione e accessi
- acqua (presenza, diritti, infrastrutture)
- qualità agronomica e conformazione
- possibilità di affitto o utilizzo produttivo
- prospettiva di vendita nei prossimi anni
La sensazione finale, molto concreta, è questa: il mercato si muove lentamente, ma la rivalutazione fiscale può cambiare velocemente il modo in cui il tuo terreno “conta” quando farai i conti veri. E conviene arrivarci preparati, non sorpresi.
